Chung cư giữ giá, đất nền giảm nhẹ

Mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn.

Cụ thể như: tại Hà Nội có dự án Thăng Long Victory giá khoảng 23-27 triệu đồng/m2, An Lạc Green Symphony giá khoảng 39 triệu đồng/m2; Tp. Hồ Chí Minh có dự án The Berkley Thảo Điền giá khoảng 120 triệu đồng/m2; Bình Định có dự án 9X Quy Nhơn giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2…

Mức độ biến động tăng - giảm giá bình quân của một số dự án tại hai thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh quanh ngưỡng 3-6%. Tại Hà Nội, một số dự án có mức độ biến động tăng giá trong quý nổi bật như: Vinhomes Metropolis (Ba Đình) tăng khoảng 3,5% (lên mức 99,1 triệu đồng/m2), Lạc Hồng Westlake (Tây Hồ) tăng khoảng 3,6% (lên mức 36,1 triệu đồng/m2), Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) tăng khoảng 4,1% (lên mức 43,9 triệu đồng/m2).

Các dự án biến động giảm giá trong quý đáng chú ý như: HomeCity (Cầu Giấy) giảm khoảng 5,6% xuống mức 44,6 triệu đồng/m2, South Tower (Hoàng Mai) giảm khoảng 6,1% xuống mức 26,2 triệu đồng/m2, Eco Dream (Thanh Trì) giảm khoảng 5,3% xuống mức 34,1 triệu đồng/m2.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, một số dự án có biến động tăng giá như Cosmo City (Quận 7) tăng khoảng 3,8% lên mức 47,3 triệu đồng/m2; Hưng Vượng 2 (Quận 7) tăng khoảng 4% lên mức 34,8 triệu đồng/m2. Cùng đó, một số dự án giảm giá như: The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4% xuống mức 163,6 triệu đồng/m2, The Western Capital (Quận 6) giảm khoảng 3,8% còn 36,1 triệu đồng/m2, Satra Eximland (Quận Phú Nhuận) giảm 4,3% về mức 44,8 triệu đồng/m2, Sài Gòn Intela (Huyện Bình Chánh) giảm 3,9% còn 27,5 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định, căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực; trong đó, có cả nhu cầu về sản phẩm cao cấp.

Khảo sát cho thấy, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tăng mạnh kể từ nửa cuối quý I/2023 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và chất lượng có tỷ lệ hấp thụ cao. Nhìn chung, phân khúc nhà chung cư vẫn "giữ giá" sau một khoảng thời gian dài thiết lập mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý I/2023 lại có xu hướng giảm so với quý trước với mức giảm khoảng 3,5-7%. Nơi ghi nhận mức giảm nhiều nhất của phân khúc này là Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hoà. Giá giao dịch thứ cấp đất nền tại các dự án hiện hữu cũng giảm khoảng 4,5-8% và giảm nhiều ở các địa phương như Đồng Nai, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Tp. Hồ Chí Minh.

Thống kê mức độ biến động giảm giá bình quân của một số dự án tại Hà Nội cho thấy, giá nhà ở riêng lẻ tại Khu đô thị Trung Văn (Nam Từ Liêm) giảm 7,1% xuống mức 159,5 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giảm 8,1% còn 167,2 triệu đồng/m2, An Khang Villa (Hà Đông) giảm tới 8,9% xuống mức 122,9 triệu đồng/m2, Lan Viên Villa (Gia Lâm) giảm 7,3% còn 80,4 triệu đồng/m2, Khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức) giảm 6,9% về mức 90,1 triệu đồng/m2.

Cùng đó, giá đất nền tại dự án giảm từ 7,1-10,1%, điển hình là tại Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên), The Phoenix Garden (Đan Phượng), Khu nhà ở Minh Đức (Mê Linh)...

Giá nhà ở riêng lẻ tại dự án trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh trong quý vừa qua cũng giảm từ 7,1-9,1%, cụ thể là tại các dự án như: Jamona City (Quận 7) còn 134,9 triệu đồng/m2, Hưng Thái (Quận 7) khoảng 96,4 triệu đồng/m2, Dragon Village giá 57,2 triệu đồng/m2, The Manhattan (Quận 9) còn 76,8 triệu đồng/m2, Gia Hòa (Quận 9) về mức 105,9 triệu đồng/m2.

Biến động giá đất nền dự án cũng giảm khoảng 7,2-8,1%. Giá tham khảo tại một số dự án như Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2) ở mức 124,6 triệu đồng/m2, Khu dân cư Kiến Á (Quận 9) có giá 69 triệu đồng/m2, Khu dân cư Phú Nhuận - Phước Long B (Quận 9) xuống mức 69,7 triệu đồng/m2, Gia Long Riverside Nhà Bè (Huyện Nhà Bè) còn 57,1 triệu đồng/m2 và Bình Mỹ Garden (Huyện Củ Chi) khoảng 22,6 triệu đồng/m2...

Như vậy, phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương hầu như có xu hướng giảm giá và ít giao dịch. Nguyên được chỉ ra là do giá trước đó đã rất cao và niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp. Hơn nữa, giá cao cũng do đang phải gánh chi phí lãi vay cao và chịu chi phí cơ hội khác.

Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về cho thấy hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình là một số nguyên nhân như:

Hiện nay, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện...

Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên; trong khi đó, các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định...

Việc khan hiếm nguồn cung cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà chưng cư tăng cao. Cùng đó, giá nguyên vật liệu xây dựng "phi mã' cũng khiến người có nhu cầu ở thực chọn chung cư thay vì mua đất xây nhà như trước đây vì không đủ khả năng chi trả.