Đấu giá đất - Bài 3: Thượng Hải (Trung Quốc) thay đổi quy trình

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đình trệ, việc các địa phương như Thượng Hải điều chỉnh các quy định về đấu giá đất đang tạo ra những động lực mới cho thị trường. Chính những điều chỉnh này đã góp phần minh bạch về giá đất tại Trung Quốc đại lục, phát đi tín hiệu tích cực về niềm tin vào thị trường bất động sản nước này.

Thành phố Thượng Hải gần đây đã có những điều chỉnh đáng kể về chính sách đấu giá đất. Trong một động thái nhằm nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường, quy định về trần phí dịch vụ đấu giá đất đã được loại bỏ.

Thượng Hải đặt mức trần phí dịch vụ đấu giá đất 10% vào năm 2021 nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang bùng nổ của thành phố và kiểm soát giá nhà. Chính sách này nhằm hạn chế hành vi đầu cơ và đấu giá quá mức các thửa đất.

Theo nhà phân tích tại công ty môi giới bất động sản Centaline Property Agency, Lu Wenxi, động thái mới nhất sẽ cho phép thị trường xác định giá đất, giúp phản ánh giá trị thực của chúng.

Nhà phân tích cấp cao tại Văn phòng Thượng Hải của China Index Academy, Chen Julan, cho biết, sự thay đổi này sẽ giúp các giao dịch sẽ do thị trường định hướng nhiều hơn, tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản có nguồn lực lớn hơn và quan tâm nhiều hơn đến việc mua đất sẽ thắng thầu.

Cách tiếp cận của Thượng Hải cho thấy sự chú trọng trở lại vào động lực thị trường, với giá khởi điểm tổng cộng khoảng 84,21 tỷ NDT (11,8 tỷ USD) cho hơn 15 ha đất được chia thành bốn lô để đấu giá hồi tháng Sáu vừa qua, theo thông tin từ chính quyền thành phố.

Các nhà phân tích dự báo sự điều chỉnh này mang đến cơ hội lớn cho các công ty có năng lực có được nguồn tài nguyên đất đai. Quyết định này dự kiến sẽ thúc đẩy một môi trường cạnh tranh hơn, khi các nhà phát triển, với động lực là tiềm năng tỷ suất lợi nhuận cao hơn, sẽ thận trọng và tỉ mỉ hơn trong tính toán đầu tư, từ đó góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng thành phố và nhà ở chất lượng cao.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng chính sách đấu giá đất mới của Thượng Hải có thể dẫn tới nguy cơ tăng giá đất mất kiểm soát, điều sẽ góp phần gây ra các vấn đề về nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, còn có khả năng gia tăng hoạt động đầu cơ dẫn đến biến động thị trường. Tranh cãi có thể xuất phát từ việc các nhà phát triển bất động sản nhỏ phải cạnh tranh với những nhà phát triển bất động sản lớn, làm giảm mức độ đa dạng của thị trường.

Thượng Hải là một trong những thành phố đông dân nhất và trung tâm kinh tế hàng đầu của Trung Quốc nên những thay đổi về chính sách đất đai của thành phố này sẽ có ảnh hưởng đặc biệt. Điều này là đáng chú ý khi thị trường bất động sản Trung Quốc đang bị giám sát chặt chẽ do mức nợ cao của các chủ đầu tư, minh chứng là những khó khăn tài chính gần đây mà các công ty lớn như Evergrande phải đối mặt.

Những thay đổi ở Thượng Hải có thể khuyến khích các thành phố khác ở Trung Quốc xem xét lại chính sách đấu giá đất trong quá trình thực hiện cải cách kinh tế rộng lớn hơn. Các khu vực khác đang thực hiện việc đổi mới, chẳng hạn như Giang Tô và Bắc Kinh đã đưa ra các khái niệm đấu giá đất mới.

Thượng Hải, một thành phố không còn xa lạ với những giao dịch đất đai gây chú ý, đã chứng kiến một trong những lô đất mà nhiều người muốn sở hữu nhất ở quận Từ Hối lập kỷ lục mới về giá bán ở Trung Quốc đại lục hôm 9/8 vừa qua.

Greentown China Holdings Ltd., một công ty phát triển bất động sản niêm yết ở Hong Kong (Trung Quốc), đã đưa ra mức giá kỷ lục, vượt 6 đối thủ với giá trung bình trên 130.000 NDT/m2 (18.195 USD) trong một cuộc đấu giá đất công. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trì trệ, lô đất “vàng” rộng 16.700 m2, nằm ở trung tâm thành phố Thượng Hải, đã trở thành “vua đất” mới và là đất ở đắt nhất từng được bán ở Trung Quốc đại lục, phá vỡ kỷ lục 8 năm ở mức xấp xỉ 100.218 NDT/m2.

Phó Tổng giám đốc bộ phận quản lý thương hiệu của Greentown China, Liu Zhonghui, bày tỏ sự tin tưởng của nhà phát triển này đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, đặc biệt là ở các thành phố loại một.

Theo Phó giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc, Yan Yuejin, sự xuất hiện của kỷ lục giá đất mới, đặc biệt là trong điều kiện thị trường hiện tại, phát đi một tín hiệu tích cực cho thấy sự quan tâm ngày càng lớn của người mua đất ở các thành phố và thị trường cao cấp, đồng thời đóng vai trò tích cực trong việc củng cố niềm tin vào lĩnh vực bất động sản.

Tại Trung Quốc, đấu giá đất là hình thức phổ biến nhằm tạo nguồn thu cho chính quyền địa phương. Kể từ năm 2023, nước này đã dần loại bỏ các quy định hạn chế các địa phương tiến hành đấu giá đất. Trước đó, 22 thành phố lớn nhất đất nước chỉ được tiến hành đấu giá đất 3 lần mỗi năm nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ của các công ty nhà đất trong thời kỳ bùng nổ của thị trường bất động sản. Các địa phương của Trung Quốc đã có thể tiến hành đấu giá nhiều lần trong năm, qua đó vực dậy thị trường bất động sản đang chật vật vượt qua cơn khủng hoảng kéo dài.

Bài cuối: Không để làm “méo mó” thị trường