Đấu giá đất - Bài cuối: Không để làm “méo mó” thị trường

Tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, tạo giá ảo …không phải là câu chuyện mới của thị trường bất động sản Việt Nam nhưng lại đang “nóng” hơn bao giờ hết với kết quả đấu giá ở Hoài Đức, Hà Nội vừa diễn ra. Điều này đang đặt ra câu hỏi liệu đây là giá thật hay có tình trạng đầu cơ, thổi giá?

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này và tìm kiếm các giải pháp để ngăn chặn tình trạng trên, Phóng viên TTXVN đã ghi nhận ý kiến của chuyên gia: Luật sư Ngọc Hà - Công ty Luật SBLAW và ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Luật sư Ngọc Hà - Công ty Luật SBLAW: Cần chế tài mạnh để ngăn chặn “thổi giá” 

Phiên đấu giá đất ở Hoài Đức, Hà Nội gần đây là hiện tượng đáng lo ngại và hết sức bất thường, đặc biệt khi so sánh với giá đất xung quanh, vốn chỉ dao động ở mức vài chục triệu đồng/m². Việc giá đất nội đô cao khiến nhà đầu tư đổ về các khu vực có giá trị thấp hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu vừa qua lại thể hiện rõ sự bất hợp lý.

Xét về các yếu tố cơ bản như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, cũng như các dự án đầu tư lớn có khả năng thu hút nhân lực và tăng nguồn thu ngân sách, không có sự thay đổi đột biến nào để biện minh cho sự tăng vọt này. Cũng không có dấu hiệu về sự phát triển đột phá trong lĩnh vực du lịch hay thương mại, không có yếu tố nào có thể tạo nên làn sóng người dân và doanh nghiệp đổ về đây sinh sống, kinh doanh, hay sản xuất trong tương lai gần. Do đó, việc giá đất tăng đột biến hoàn toàn không có cơ sở hợp lý và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu của sự bất thường.

Do đó, việc xem xét có hay không hành vi thổi giá của những nhà đầu cơ là cần thiết và cần phải có sự vào cuộc của các cơ quan có thẩm quyền để làm rõ về việc này. Vì nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy như đối tượng có nhu cầu chính đáng như người dân cần đất ở hay các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Điều này có thể dẫn đến việc thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ và cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Việc thổi giá đất để trục lợi không phải là trước đây chưa có. Nhưng hiện tượng này vẫn xảy ra và thậm chí nhiều hơn. Điều này là do chế tài chưa đủ mạnh có thể được xem là một trong những nguyên nhân.Việc thiếu chế tài xử lý đã làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh bất động sản dường như ít lo sợ sai phạm.

Nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh chắc chắn sai phạm sẽ giảm đi đồng thời khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa trong quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự.

Để khắc phục vấn đề này Chính phủ cần thiết phải có các giải pháp ngăn chặn hành vi trả giá rồi "lướt cọc" hay "bỏ cọc" nhằm mục đích đầu cơ. Theo đó, để giải quyết tình trạng “thổi” giá rồi bỏ cọc, Nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định như: Xử phạt tiền đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc mà không có lý do chính đáng; cấm chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất đã trúng đấu giá trong một thời hạn nhất định; xử phạt các cá nhân đã trốn cọc hoặc không tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định để răn đe và bảo vệ thị trường.

Thêm vào đó, Chính phủ cũng có thể xem xét xây dựng hệ thống đánh giá độ tín nhiệm của các cá nhân và doanh nghiệp dựa trên lịch sử tham gia đấu giá; trong đó các đối tượng từng có hành vi "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc" sẽ bị đưa vào danh sách đen và không được phép tham gia đấu giá.

Đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản, các nhà làm luật cần quy định rõ những hành vi thao túng thị trường bất động sản là những hành vi cụ thể nào, chế tài xử phạt ra sao, để giúp thị trường bất động sản về đúng với giá trị thực.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: Hệ lụy lớn từ đấu giá ảo

Vừa qua Hà Nội đấu giá hai khu đất ở Thanh Oai và Hoài Đức đã thấy rõ việc đấu giá có những điểm bất thường đó là giá khởi điểm rất thấp nhưng khi giá trúng lại rất cao, thậm chí có những lô giá cao hơn đến gần 20 lần. Tôi cho rằng nhìn ở góc độ thị trường cũng thấy sự bất ngờ khi giá tăng cao như vậy. Chính vì vậy, chúng ta cần phải rà soát lại để xem có vấn đề không.

Tôi rất mừng là ngay sau đó một ngày Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện yêu cầu các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất và chính quyền Hà Nội cũng đang phối hợp với các đơn vị liên quan để rà soát lại việc đấu giá này. Tôi đánh giá cao sự quyết liệt và sát sao của Chính phủ.

Chúng ta chưa thể khẳng định có hay không hành vi trục lợi, đầu cơ, thổi giá. Sau kiểm tra giám sát cơ quan chức năng sẽ công bố. Tuy nhiên, có thể khẳng định nếu có hành vi đầu cơ thổi giá thì hệ lụy rất lớn. Vì hành vi thổi giá không phản ánh đúng bản chất của mức giá tại thời điểm và địa điểm đấu giá sẽ làm thị trường méo mó. Việc thổi giá đất có thể tạo ra một mức giá tham chiếu mới và vì thế đẩy mặt bằng chung của giá đất lên. Điều nguy hiểm nó không chỉ ảnh hưởng ở thị trường Hà Nội mà có thể còn lan sang các địa phương khác.

Việc đấu giá, đấu thầu đất đai là một khâu quan trọng trong quản lý và phát triển bất động sản. Tuy nhiên cần có cơ chế chính sách phù hợp để quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực thu được từ đấu giá. Để việc đấu giá đất được hiệu quả, cần rà soát lại các quy định luật pháp. Trong trường hợp các quy định nào chưa hợp lý cần được điều chỉnh kịp thời để đáp ứng kịp với sự phát triển thực tiễn. Trong trường hợp chưa đủ cơ chế chính sách thì cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất đai.