Đều là đất nước tỉ dân, nhu cầu BĐS "ngang ngửa": Tại sao số nhà siêu cao tầng ở Ấn Độ chỉ bằng 1/100 so với Trung Quốc?

Mặc dù là quốc gia tỉ dân nhưng số lượng nhà cao tầng và nhà chọc trời của Ấn Độ lại thấp đến đáng kinh ngạc.

Nhà chọc trời hạn chế

Khi tới thăm các thành phố hiện đại ở châu Á, du khách sẽ thấy một điểm chung phổ biến là các thành phố lớn đều xây các tòa nhà chọc trời.

Những tòa nhà chọc trời khổng lồ vươn cao trên các trung tâm thành phố – phần lớn là nhờ vào kết quả của tăng trưởng kinh tế và nhu cầu tăng về không gian trong các khu vực đông dân cư.

Ấn Độ dường như nằm ngoài quy luật nói trên mặc dù có những thành phố đông dân nhất thế giới và có GDP cao thứ hai tại châu Á sau Trung Quốc. 

Các tòa nhà của Ấn Độ không thực sự phản ánh những con số này. Đất nước tỉ dân có một số tòa nhà chọc trời, nhưng chúng chủ yếu ở Mumbai – có ít hơn và trung bình chúng cũng thấp hơn so với các thành phố châu Á lân cận. Ngoài ra, Ấn Độ cũng chỉ có một tòa nhà siêu cao (hơn 300m) là Palais Royale, trong khi Trung Quốc tới hơn 107 tòa nhà siêu cao tầng.

Theo chuyên trang về xây dựng và kiến trúc B1M, Mumbai nằm trên một khu vực đất đai vừa khan hiếm vừa đắt đỏ. Thông thường những hạn chế như vậy buộc các nhà quy hoạch phải xây cao lên – ví dụ như New York hoặc Hồng Kông. 

Câu hỏi được đặt ra là, nếu dân số và sự giàu có của Ấn Độ cao như vậy, tại sao các công trình lại thấp như thế?

Đối với nhiều người, những tòa nhà chọc trời là biểu tượng của sự giàu có, quyền lực và sự phát triển – và chúng có xu hướng mọc lên ở những nơi có nhu cầu cao về không gian.

Trung Quốc đã xây dựng gần 1.100 tòa nhà chọc trời cao hơn 200 mét. Tiếp theo là Hàn Quốc với 86, Malaysia với 61 và Indonesia với 48. Nhưng Ấn Độ chỉ có 24 tòa và chỉ có một vài tòa nhà gần 300 mét đang được xây dựng.

Đó là một sự khác biệt rất bất thường khi xét đến dân số 1,4 tỷ người và tài sản nói chung của đất nước. Thay vào đó, Ấn Độ có xu hướng xây dựng hướng ra phía ngoài. Một trong những nguyên nhân lớn là do cơ sở hạ tầng.

Với dân số đông như vậy, Ấn Độ thường xuyên bị mất điện – đặc biệt là trong những tháng nóng nực khi nhu cầu sử dụng điện tăng cao và nhiều thành phố tại nước này thường phải vật lộn với việc tiếp cận nước sạch.

Trong khi đó, hệ thống điện và nước rất quan trọng đối với các tòa nhà chọc trời. Các tòa nhà cao tầng tiêu thụ nhiều hơn các tòa nhà thấp tầng nên đảm bảo cơ sở hạ tầng xung quanh có thể cung cấp cho các tòa nhà chọc trời là điều rất cần thiết.

Nguyên nhân chính

Đó chỉ là một phần lí do, còn nguyên nhân chính chủ yếu là bởi một thông số được chính quyền áp dụng cho các ngôi nhà, đó là tỉ lệ diện tích sàn FSI (hoặc FAR). Theo đó, tỉ lệ này sẽ xác định xem chủ nhà sẽ được xây nhà của mình như thế nào dựa trên mảnh đất gốc. 

Ví dụ, nếu tỉ lệ sàn/diện tích đất là 1:1 đối với mảnh đất có diện tích 1ha, thì chủ nhà có thể xây nhà với tổng diện tích sử dụng là 1ha, tức là nhà 1 tầng rộng 1ha hoặc 2 tầng rộng 0,5ha. Cứ như vậy, nhà càng cao thì diện tích từng tầng sẽ càng nhỏ. Đó là lí do ít ai lựa chọn xây nhà cao tầng.

Năm 1991, trong nỗ lực hạn chế xây dựng mới và ngăn chặn người di cư, Mumbai đã đưa ra chỉ số FSI ở mức 1,3.

Trong khi đó, ở New York, Manhattan, mức FSI trung bình là 15 và các thành phố châu Á lân cận của Ấn Độ cũng cao như vậy hoặc thậm chí cao hơn. FSI của Hồng Kông lên tới 12, của Tokyo là 20 và của Singapore là 25.

Mãi tới năm 2022, Mumbai mới nới lỏng các hạn chế, nhưng vẫn chưa đủ nhiều. Hiện tại, FSI của Mumbai nằm trong khoảng từ 2,5 đến 5 tùy thuộc vào vị trí chính xác. Các thành phố khác trên khắp Ấn Độ có số lượng tương tự hoặc thậm chí thấp hơn.

Các quy định nghiêm ngặt về FSI của Mumbai tạo ra sự lan rộng của công trình theo chiều ngang.

Với rất nhiều cơ hội việc làm ở những nơi như Mumbai và Bangalore – mọi người thường đổ xô đến các trung tâm thành phố này. Nhưng với chỉ số FSI thấp và mật độ dân số dày đặc, các nhà thầu không thể theo kịp để xây dựng.

Các nhà quy hoạch đô thị cho biết việc tăng FSI sẽ là bước đầu tiên tốt để giảm bớt tình trạng quá tải và hạ giá nhà ở. Dù vậy, nó cũng sẽ phải đi kèm với các khoản đầu tư vào giao thông công cộng, đường xá và các mạng lưới cơ sở hạ tầng quan trọng khác.

Mức gia tăng dân số của Ấn Độ - đặc biệt là ở các thành phố lớn - sẽ không sớm chậm lại và chi phí bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi không gian bị thu hẹp.

Nhưng nếu Ấn Độ xây cao hơn và đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng, thì cuộc khủng hoảng nhà ở đô thị có thể bắt đầu giảm bớt – và Mumbai có thể sẽ có một đường chân trời hoàn toàn mới.