Sức hấp dẫn của đô thị hai phía Đông – Tây Thủ đô

Từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, sự phát triển của các trung tâm mới cùng hạ tầng chất lượng đã tạo động lực di dân ra khỏi lõi trung tâm. Trong bức tranh mở rộng, phía Tây và Đông của Thủ đô chính là hai khu vực ghi nhận sức phát triển mạnh mẽ với những đại đô thị quy hoạch bài bản cùng hệ thống dịch vụ, hạ tầng phát triển đồng bộ đã tạo sức hấp dẫn riêng.

Thủ đô Hà Nội đã trở thành một trong 17 thành phố có diện tích lớn nhất thế giới sau khi hợp nhất vào năm 2008 với tổng diện tích hơn 3.300 km2, gấp 3,6 lần trước đó. Năm 2011, Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, xác định mục tiêu đưa Hà Nội trở thành đô thị bền vững, hệ thống cơ sở hạ tầng và kỹ thuật đồng bộ, có tính cạnh tranh cao và phát triển hài hòa về văn hóa.

Theo quy hoạch này, Thủ đô sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái và thị trấn. Chùm đô thị này được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai, kết hợp trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia. Đô thị trung tâm được phân cách với các vệ tinh, thị trấn bằng hành lang xanh, chiếm 70% diện tích đất tự nhiên của thành phố.

Trong bức tranh quy hoạch, sự phát triển của mỗi khu vực rất khác nhau, tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Nhưng kể từ đó đến nay, thị trường Hà Nội đã ghi nhận những thay đổi đáng kể về sản phẩm cũng như quy mô thị trường. Trong số đó, nổi bật là sự phát triển mạnh mẽ của hai cực phía Tây và phía Đông.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận xét, phía Tây Hà Nội có những chuyển động sớm hơn nên bức tranh đô thị hiện hữu đã rõ rệt. Bên cạnh đó, nhiều bộ, ngành và doanh nghiệp cũng dịch chuyển về phía Tây, tạo thành địa điểm tập trung của hàng nghìn doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước. Từ đó hình thành làn sóng chuyển dịch về khu vực này để an cư.

Tại khu vực này, sự phát triển của các tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương, Vành đai 2, Vành đai 3 và dự kiến Vành đai 3,5 và vành đai 4 hay đại lộ Thăng Long kèm các dự án đường sắt đô thị số 2A, số 3 đã tạo động lực cho việc phát triển các dự án bất động sản.

Hàng loạt dự án quy mô lớn phát triển dọc theo các tuyến đường này ở khu vực phía Tây, tiêu biểu là The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thăng Long, Mailand Ha Noi City.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, theo ghi nhận của Savills, khu vực phía Tây luôn dẫn đầu thị trường về thị phần nguồn cung với khoảng 30% từ năm 2011 đến nay. Đây đồng thời là khu vực có nguồn cung văn phòng lớn nhất thủ đô, với 50% thị phần, tương đương 873.700 m2.

Khu vực này vẫn sẽ là tâm điểm phát triển của Hà Nội trong thời gian tới, tập trung hơn về chất lượng, cải thiện mạnh về cơ sở hạ tầng giao thông, cảnh quan để giảm áp lực về dân cư và lưu lượng đi lại lớn – bà Hằng nhận xét.

Nhìn nhận về sức "nóng" của thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh khẳng định, đây là minh chứng rõ nhất cho hiện tượng "vết dầu loang". Sự đột phá từ quy hoạch đến hạ tầng đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn tập trung về phía Tây để phát triển các dự án tầm cỡ, hấp dẫn giới tinh hoa. Đặc biệt, nơi đây có nhiều dư địa để hình thành các dự án nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp an cư, tạo động lực phát triển mới cho thành phố.

Không chỉ phân khúc văn phòng cho thuê mà ngay cả căn hộ cao cấp tại phía Tây những năm gần đây cũng được chú ý, trở thành "điểm sáng" với sự bứt phá mạnh mẽ, vượt qua cả tác động tiêu cực của dịch COVID-19.

Trong khi đó, nhu cầu ở thực lại có xu hướng tập trung tại phía Đông với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đang mở thêm hướng phát triển về khu vực này.

Theo Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ xây dựng thêm 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng như: Vĩnh Tuy 2, Trần Hưng Đạo, Tứ Liên, Thăng Long mới, Thượng Cát, Hồng Hà 9…

Ngoài ra, sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng như Đường Vành đai 2 kéo dài cùng quy hoạch đường Vành Đai 4 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, tăng thêm hấp lực tại phía Đông đối với cả những nhu cầu từ những địa phương lân cận.

Thêm vào đó, Quy hoạch nội đô lịch sử được đưa ra vào năm 2021 với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700 ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Từ các căn cứ này, bà Đỗ Thu Hằng đánh giá, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Đặc biệt, khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang các quận giáp ranh và nổi trổi tại khu vực phía Đông sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Ở khu vực phía Đông (gồm các quận Long Biên, huyện Gia Lâm) với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng đang phát triển mạnh cùng sự hiện diện của nhiều chủ đầu tư lớn như VinGroup tại cả Hà Nội và Hưng Yên hay Ecopark đã tạo sức thu hút lớn đối với khách mua từ trung tâm Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023. Đây cũng là khu vực cũng có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tăng từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023 – bà Hằng dẫn chứng.

Trong khi đó, giá sơ cấp các sản phẩm nhà ở cũng có sự khác biệt giữa hai khu vực. Theo ghi nhận của Savills, tại khu vực phía Tây, giá sơ cấp căn hộ trung bình những quý đầu năm 2023 đạt 58 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ sơ cấp phía Đông có giá trung bình đạt khoảng 48 triệu đồng/m2.

Cùng tời điểm, đối với sản phẩm thấp tầng, giá sơ cấp tại phía Tây là 157-225 triệu đồng/m2 đất và tại phía Đông là 158-168 triệu đồng/m2 đất. Theo bà Đỗ Thu Hằng, sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực là bởi khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau nhưng khá nhanh nên hiện vẫn còn có khoảng cách giá chênh lệch thấp hơn nhiều so với khu vực phía Tây.

Tuy nhiên, nhận định về triển vọng, bà Hằng cho rằng, thời gian tới, nguồn cung mới tại khu vực phía Tây và phía Đông sẽ chiếm 40% thị phần cho căn hộ còn đối với hạng mục thấp tầng thì tỷ trọng sẽ không lớn do quỹ đất hạn chế hơn so với các khu vực khác.

Ngoài ra, sản phẩm bất động sản tại các khu vực này nói riêng và Hà Nội nói chung sẽ ngày càng được cải thiện. Đối với dự án căn hộ, tiện ích nội khu sẽ được chú trọng, cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng. Thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư quốc tế và sản phẩm căn hộ có thương hiệu cũng dần bắt đầu xuất hiện, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.