Tranh chấp trong bất động sản - Bài cuối: Tìm đáp án

Hàng loạt câu chuyện tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân trong chính dự án từ chỗ đỗ xe, phí bảo trì, thời hạn bàn giao nhà hay tình huống “bán nhà trên giấy” lừa đảo khách hàng, hoặc “cơm không lành canh chẳng ngọt” trong mối duyên giữa chủ đầu tư và khách hàng mua condotel... luôn gây nóng dư luận suốt thời gian qua.

Giải quyết tranh chấp những vấn đề bức xúc này một cách triệt để, kịp thời trở thành yêu cầu và cũng là mục tiêu quan trọng của cơ quan chức năng, các cấp chính quyền. Bài toán khó này đang cần đáp án để tạo sự phát triển lành mạnh cho thị trường, trả lại lòng tin cho khách hàng. Liên quan đến nội dung này, các chuyên gia đã tham gia "hiến kế" từ việc củng cố hành lang pháp lý, đề xuất phương án giải quyết cũng như khuyến cáo người trong cuộc. 

Luật sư Đỗ Đăng Khoa – Giám đốc Công ty Luật Bất động sản Hưng Vượng: Chú trọng tính pháp lý trong giao dịch đất nền

Những năm qua, tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong triển khai dự án, không bàn giao đất nền, chiếm đoạt tiền của khách hàng xảy ra khá nhiều. Điển hình là vụ người mua đất nền qua vụ án Địa ốc Alibaba bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản với số người bị hại (khách hàng) bước đầu xác định khoảng 6.700 người. Tài sản chiếm đoạt của khách hàng lên tới 2.500 tỷ đồng tại 40 dự án. Đây chính là tiếng chuông cảnh tỉnh cho các chủ đầu tư làm ăn trái pháp luật mà còn là bài học lớn cho những người mua đất nền tránh bị mắc lừa.

Có 3 điểm mấu chốt khách hàng phải đặc biệt phải quan tâm khi mua bán đất nền; trong đó yếu tố đầu tiên chính là tìm hiểu pháp lý của dự án. Bởi đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu quốc gia nên việc đặt cọc, chuyển nhượng đất luôn đi kèm các điều kiện. Nếu vi phạm các điều kiện trong chuyển nhượng thì không được Nhà nước công nhận và bảo vệ.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất cần phải xem xét thông tin về: vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch. Cùng đó, việc triển khai dự án bất động sản phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nên khách hàng cần phải kiểm tra các văn bản này để đánh giá tính hợp pháp của dự án.

Khuyến cáo thứ 2 là đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi nộp tiền bởi có nhiều loại (tên gọi) hợp đồng trong mua bán đất nền. Trên thực tế, rất nhiều khách hàng chỉ nghe nhân viên tư vấn đất nền về diện tích, giá cả và tiến độ thanh toán là đã đồng ý nộp tiền đặt cọc hoặc thanh toán đợt 1 mà không hề xem trước hợp đồng. Khi có chuyện xảy ra không như lời chào bán ban đầu mới mở hợp đồng ra xem thì chỉ thấy quy định bất lợi cho khách hàng.

Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định rất chặt chẽ về chủ thể tham gia ký kết và các điều kiện khác. Khi các bên ký kết hợp đồng không đảm bảo các điều kiện thì hợp đồng đó có tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, không có giá trị thực hiện.

Ngoài ra, việc đánh giá uy tín của chủ đầu tư cũng đặc biệt quan trọng. Nên "chọn mặt gửi vàng” bởi lựa chọn sai chủ đầu tư giống như “giao trứng cho ác”.  

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm: Giải quyết tranh chấp chung cư đang là bài toán khó

Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp mà còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà.

Việc người dân kiện chủ đầu tư lâu nay có thể ví như "con kiến kiện củ khoai". Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, theo tôi cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện Sở Xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi Ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư...

Về phía người dân, việc bầu Ban quản trị khá quan trọng. Có những người nhiệt tình nhưng không đủ hiểu biết cần thiết để đảm nhiệm vị trí ban quản trị. Lại có những người có mục đích cá nhân, hoặc có ứng xử bất lợi cho cư dân. Do đó, người dân ở chung cư lưu ý những vấn đề này để chọn Ban quản trị. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần có khung chương trình đào tạo, hướng dẫn Sở Xây dựng mở lớp dạy Ban quản trị.

Liên quan đến phương pháp xử lý khi vướng tranh chấp với chủ đầu tư, cư dân có thể tập hợp lại, cử ra những người có hiểu biết, có tâm, có thời gian để đấu tranh. Hoặc cư dân có thể nhờ chuyên gia pháp lý, luật sư đứng ra bảo vệ cho mình. Người dân cũng có thể kiến nghị đến chính quyền địa phương đưa ra những lời khuyên và giải pháp khi có tranh chấp tại các chung cư. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: Phải có biện pháp đảm bảo thực hiện cam kết lợi nhuận

Hiện nay, khó khăn nhất trong mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng mua condotel là Việt Nam chưa có hành lang pháp lý rõ ràng về việc thừa nhận condotel là sản phẩm dịch vụ bất động sản được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận sổ hồng hay sổ đỏ cho những sản phẩm này hay không, từ đó những người sở hữu condotel rất bấp bênh trong việc được Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu của họ đối với những sản phẩm này.

Thêm vào đó, trước giai đoạn COVID-19, thị trường du lịch phát triển tương đối tốt với lượng khách vào Việt Nam lưu trú rất lớn. Vì thế, chủ đầu tư cũng đã ký hợp đồng và hứa hẹn với những người mua condotel hàng năm sẽ trả lãi khai thác condotel với mức lãi suất cao hơn ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay, như chúng ta biết du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 mới đang phục hồi, chủ đầu tư khó đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư khó khăn về dòng tiền hỗ trợ lãi suất cho người mua condotel nên người mua cảm thấy bị vi phạm cam kết.

Tôi nghĩ cần làm rõ được vấn đề hành lang pháp lý cho loại hình này, có thể xem xét những dự án đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua. Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan tư pháp là toà án mới có thẩm quyền trong việc giải quyết những tranh chấp này. Những cơ quan về hành chính rõ ràng không có thẩm quyền giải quyết. Nếu các bên không hoà giải, thương lượng được thì phải đưa vụ việc ra Toà án giải quyết.

Với những dự án condotel mới rao bán, người mua cũng nên thận trọng đợi hành lang pháp lý để xem có được thừa nhận hay không?... Việc phân chia lợi nhuận và dòng tiền khi kinh doanh sản phẩm này cũng nên xem xét lại. Những quy định này là trên hợp đồng thôi còn phải có những biện pháp để đảm bảo thực hiện.

Với những dự án đang triển khai và đã ký hợp đồng rồi thì các bên cùng làm việc và tham vấn thêm các cơ quan nhà nước để tìm ra hướng giải quyết vấn đề này.

Bên cạnh đó, về mặt vĩ mô, Chính phủ phải giúp kích cầu du lịch, nhất là thu hút khách quốc tế. Khi mà du lịch phát triển, khách quốc tế nhiều, nhu cầu lưu trú cao với những sản phẩm condotel sẽ tốt lên từ đó dòng tiền và các vấn đề bức xúc khác cũng sẽ được giải quyết.

Luật sư Lý Thị Hoà, Giám đốc Công ty Luật Lý Hoà và cộng sự: Tránh đặt bút ký mà không hiểu rõ nội dung hợp đồng

Nhìn lại những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua chung cư thời gian qua có thể thấy dẫn đến tranh chấp chủ yếu do nội dung hợp đồng còn nhiều yếu tố bất cập và chỉ có lợi cho chủ đầu tư nhiều hơn. Tiến độ đóng tiền sớm nhưng dự án thực hiện chậm, muộn bàn giao so với điều khoản trên hợp đồng, hợp đồng không phản ánh đúng, hết thực tế xây dựng. Các điều kiện phòng cháy chữa cháy, an ninh, môi trường… chưa được hoàn thiện. Có trường hợp do thiếu vốn dẫn đến chủ đầu tư dùng sổ đỏ của khu đất để vay vốn ngân hàng gây khó khăn cho việc khách hàng làm sổ đỏ sau này. Sau khi bàn giao nhà, diện tích bàn giao căn hộ, bàn giao thiết bị, căn hộ không đúng mục đích chủng loại, hoặc chất lượng không đảm bảo bảo dẫn đến hỏng hóc… nhưng một số nhà thầu không xử lý, khắc phục ngay dẫn đến kiện tụng… Ngay cả việc thu phí dịch vụ cao, không đi liền với chất lượng; diện tích sử dụng chung, riêng không công khai minh bạch; sử dụng bên quản lý vận hành giá rẻ không đảm bảo chất lượng dịch vụ cũng dẫn đến việc khách hàng khiếu nại, khiếu kiện…

Đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư phải đảm bảo quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư được an toàn, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội. Các ngành chức năng cần phối hợp rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan; đẩy mạnh phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, các quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy và các văn bản hướng dẫn thi hành...

Khách hàng khi thực hiện các giao dịch nhà ở cũng cần tìm hiểu kỹ dự án, tình trạng pháp lý, quy định pháp luật, tránh việc đặt bút ký mà không hiểu rõ nội dung hợp đồng để rồi phải đi khiếu nại, khiếu kiện sau này.