'Trợ lực' cho thị trường bất động sản nhìn từ thế giới

Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản được xem là một trong những trụ cột của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, ước tính đóng góp khoảng 25% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP).

Thị trường bất động sản là một trong những nền tảng của nhiều nền kinh tế trên thế giới, là nhân tố góp phần huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế-xã hội. Ngoài ra, quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư giải quyết vấn đề vay lãi, trả lương và tạo động lực phát triển kinh tế-xã hội.

Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản được xem là một trong những trụ cột của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, ước tính đóng góp khoảng 25% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Năm 2021, sau một loạt bất ổn trên thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã thắt chặt tín dụng với doanh nghiệp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro từ vay nợ quá mức trong giai đoạn thị trường phát triển cũng như tình trạng đầu cơ tràn lan.

Đây là biện pháp nhằm tái lập thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, song cũng phần nào khiến lĩnh vực này chịu nhiều căng thẳng về thanh khoản, dẫn tới sự sụt giảm trong doanh số bán và giá bất động sản, cũng như hoạt động xây dựng bị đình trệ.

Để đảm bảo an toàn vốn, các ngân hàng phải tăng lãi suất, vô hình trung gây khó khăn cho nền kinh tế. Tình hình càng căng thẳng khi sang năm nay, làn sóng người dân ngừng trả nợ mua nhà trong các dự án chưa hoàn thành bùng lên. Những công ty phát triển bất động sản từng có tình hình tài chính vững mạnh cũng đang chật vật trả nợ.

Trước tình hình này, Trung Quốc đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm giải cứu ngành bất động sản. Với quan điểm "nhà là để ở, không phải để đầu cơ", Trung Quốc đã đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường thông qua việc giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các công ty phát triển nhà, tăng cường tín dụng, nới quy định về tiền đặt cọc đối với người mua.

Tuy nhiên, kế hoạch hỗ trợ của Trung Quốc không áp dụng rộng rãi mà có chọn lọc, kèm theo mục tiêu rõ ràng. Trong đó, các cơ quan quản lý nhấn mạnh chọn lọc những doanh nghiệp bất động sản "chất lượng cao" để hỗ trợ, đồng thời việc hỗ trợ được kiểm soát cẩn thận về mục đích sử dụng nguồn vốn.

Bên cạnh đó, nội dung hỗ trợ còn bao gồm mục tiêu sáp nhập và mua lại những dự án thiếu hiệu quả, thiếu chất lượng. Chương trình hỗ trợ cũng tập trung vào một mục tiêu quan trọng là nhắm đến đối tượng mua nhà, điển hình như sẽ hỗ trợ người mua nhà để ở trong quá trình thế chấp, vay nợ. Với những trường hợp người mua gặp khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập không ổn định vì dịch COVID-19 dẫn đến không có khả năng đảm bảo tiến độ thanh toán, cơ quan chức năng sẽ xem xét không hạ điểm tín nhiệm tín dụng.

Giới chức Trung Quốc cũng cho phép các ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho các hãng bất động sản, để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ việc bán nhà trước khi xây xong. Số vốn này sẽ được ưu tiên cho hoạt động thanh toán liên quan đến trả nợ và các dự án đang xây dựng.

Ngoài ra, 6 ngân hàng thương mại quốc doanh mới đây đã kýt thỏa thuận với các doanh nghiệp bất động sản uy tín, trong đó có việc tung ra gói hỗ trợ tài chính lên tới hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD), chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, sáp nhập và mua lại, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Một số chuyên gia quốc tế nhận định những biện pháp trên chưa đủ để Trung Quốc giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản do nhu cầu mua nhà ở đang giảm đi vì nền kinh tế còn nhiều áp lực.

Tuy nhiên, nhà kinh tế học Lu Ting của ngân hàng Nomura đánh giá đây là động thái điều chỉnh chính sách quan trọng nhất kể từ khi Trung Quốc bắt đầu siết mạnh tín dụng của ngành bất động sản. Những công ty bất động sản đang thiếu tiền trầm trọng, công ty xây dựng, người vay thế chấp mua nhà và các bên liên quan khác có thể thở phào.

Bà Tao Wang, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại UBS, thì mô tả gói biện pháp này là "bước ngoặt" đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Cùng với các chính sách khác được công bố hồi đầu năm nay, ước tính, Trung Quốc đã bơm hơn 1.000 tỷ NDT (tương đương 142 tỷ USD) vào thị trường bất động sản.

Trong khi đó, Hàn Quốc cũng đang chứng kiến giá nhà lao dốc và có khả năng thị trường sẽ suy thoái mạnh hơn do chi phí đi vay tăng cao khiến người mua e ngại. Trước tình hình này, Chính phủ Hàn Quốc vừa công bố gói biện pháp hỗ trợ trị giá 7,3 tỷ USD nhằm giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, hỗ trợ các doanh nghiệp nhà nước để hạn chế sự suy giảm của các dự án nhà ở.

Biện pháp này là một phần của gói viện trợ 50.000 tỷ won dành cho thị trường tín dụng đang gặp khủng hoảng tại quốc gia này. Ngoài ra,  bắt đầu từ đầu năm sau, Hàn Quốc cũng cho phép những người mua nhà lần đầu và chủ sở hữu một ngôi nhà - những người muốn chuyển nhượng ngôi nhà hiện có - được nhận khoản vay thế chấp lên đến 50% cho những căn nhà trị giá hơn 1,5 tỷ won (1,06 triệu USD) tại những khu vực có tính chất đầu cơ.

Để tránh suy thoái thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến nền kinh tế, Hàn Quốc cũng đã hủy bỏ nhiều quy định về cho vay thế chấp tại một số trong tổng số 39 khu vực đầu cơ quá nóng và 60 khu vực có sự quản lý. Ngoài ra, chính phủ cũng sẽ miễn thuế mua lại trị giá lên đến 2 triệu won cho những người mua nhà lần đầu nhằm khuyến khích người dân mua nhà.

‎Nhằm quản lý hiệu quả thị trường nhà ở và tránh được "bong bóng" đầu cơ bất động sản, một số nước đã lựa chọn hướng tập trung xây dựng nhà ở xã hội. Một ví dụ điển hình cho thành công của quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản là Singapore. Ở Singapore, khoảng 80% dân số sống trong chung cư do chính phủ tài trợ xây dựng thông qua Hội đồng Phát triển nhà ở quốc gia (HDB). 

Hiện nay, Chính phủ Singapore là "nhà đầu cơ" bất động sản lớn nhất tại quốc gia này khi sở hữu đến 90% đất đai. Các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu, được kết nối với hệ thống trạm tàu điện hoặc xe buýt toàn thành phố, qua đó tăng sức hấp dẫn cho người mua. Ngoài ra, chính phủ cung cấp các khoản vay cho người mua nhà. Để làm được điều đó, bình quân mỗi năm Singapore phải chi gần 3% ngân sách để phát triển nhà ở xã hội và chính phủ đã tài trợ đến 21 tỷ USD cho HDB kể từ khi cơ quan này được thành lập.

Ở Malaysia, nhà nước quy định mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất 30% nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các căn hộ này có diện tích khoảng 60 m2. Các hộ gia đình muốn mua được nhà ở dành cho người thu nhập thấp phải đáp ứng các điều kiện theo quy định. Ngoài ra, Malaysia cũng thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương về nhà ở để lấy kinh phí cho việc phát triển nhà ở.

‎Thụy Điển lại áp dụng mô hình hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm đối phó với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng và đầu cơ bất động sản. Các hợp tác xã nhà ở này xem việc giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Hầu hết nằm ở khu vực đô thị, các hợp tác xã có từ 20 đến 100 căn hộ, với quy mô trung bình là 80 căn hộ.

‎Tại Pháp, nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho việc hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Các căn hộ chung cư có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị.

Chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vốn đầu tư xây dựng nhà ở được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, chính phủ dành một phần ngân sách cho tái tạo quỹ nhà ở. Chính phủ cũng xây dựng chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: hỗ trợ nhà ở; khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; chính sách giảm giá thuê căn hộ.

‎Những kinh nghiệm hỗ trợ thị trường bất động sản cũng như cách thức quản lý hiệu quả lĩnh vực này tại hầu hết các nước đều cho thấy vai trò không thể thiếu của nhà nước. Ngành bất động sản nếu chủ yếu chỉ dựa vào sự điều tiết của thị trường có thể dần trở thành công cụ vốn và tài chính, khiến nhu cầu đầu cơ dần thay thế nhu cầu nhà ở, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ quá mức và mất kiểm soát về giá cả, thậm chí dẫn đến khủng hoảng kinh tế. 

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững đòi hỏi việc thực hiện đồng bộ các giải pháp, từ hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, kiểm soát cơ cấu bất động sản đến đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội cho những người thu nhập thấp.